Em um contrato de aluguel entre as partes (locador e locatário), quando o imóvel necessita de algum tipo de benfeitoria, esta será reembolsada ao locatário? Qual a finalidade das benfeitorias?
Para responder algumas perguntas é necessário identificar os tipos de benfeitorias existentes, ou seja, as benfeitorias necessárias têm como finalidade a conservação do imóvel, ou evitar que se deteriore. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as voluptuárias são as que criam luxo, conforto ou deleite, não aumentando o seu uso habitual, mesmo que o torne mais agradável ou lhe eleve o valor.
Desta feita, é comum nos contratos de locação a presença de uma cláusula estipulando que nenhuma benfeitoria realizada no imóvel pelo locador será indenizada, seja qual for sua natureza. Estipula-se, ainda, que qualquer modificação no imóvel, ainda que para valorizá-lo, dependerá de prévia autorização do locador-proprietário.
Ou seja, a imposição desta cláusula pelo locador tem como objetivos principais limitar o poder do locatário sobre o imóvel e afastar 02 (dois) direitos que ele adquire ao promover melhorias no imóvel: a indenização pelo que gastou e o direito de retenção. Este último, um poder legal conferido ao locatário para se manter na posse do imóvel até que a indenização pela benfeitoria seja satisfeita.
Ocorre que, tal cláusula foi amplamente debatida pelo Judiciário, resultando na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, tal Súmula considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que contraria o próprio texto legal, uma vez que o artigo 35 da Lei de Inquilinato (Lei n 8.245/91) estabelece que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS PELO LOCADOR, bem como as úteis, DESDE QUE AUTORIZADAS, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (grifo acrescentado).
Neste azo, a Súmula se sobrepõe à Lei, haja vista que para as benfeitorias necessárias, que de acordo com o § 3º do art. 96 do Código Civil são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que o mesmo se deteriore, a cláusula que afasta a indenização e o direito de retenção não deve prevalecer.
Outrossim, em relação às benfeitorias úteis, a cláusula em comento encontraria óbices se existisse expressa autorização do locador para a realização das melhorias, pois, neste caso, a indenização e o direito de retenção eram assegurados ao locatário por força da Lei.
Todavia, o que tem prevalecido nos Tribunais é a posição do STJ, portanto, o locatário deve estar atento à presença da cláusula de não-indenização no contrato. Se constar no contrato, deve solicitar ao locador os reparos necessários quando não for responsável direto pelo dano e negociar as melhorias antes de promovê-las, sob pena de ficar no prejuízo se promover por conta própria à revelia do locador.
Além disso, levem todas as questões relacionadas ao imóvel à imobiliária, na tentativa de solucionar a questão da melhor maneira possível. Se mesmo assim, nem a imobiliária, nem mesmo o locador manifestarem interesse em entrar em um acordo com o locatário, este último terá que acionar o judiciário para conseguir o valor que foi gasto com as benfeitorias (necessárias ou úteis).
Por fim, a Súmula merece crítica, pois em muitas circunstâncias contempla o enriquecimento sem causa do locador, não sendo raro encontrar casos em que o locatário promoveu investimentos vultosos em benfeitorias úteis e necessárias, que valorizaram significativamente o imóvel, afetando, inclusive, o valor da locação, e deixa de ser indenizado com base no posicionamento do STJ.
Fonte: Lucena Torres
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Muito esclarecedor! Obrigado AtivaBens!
Por nada! Qualquer dúvida só perguntar 😉
Parabéns! Ainda não tinha conhecimento de nenhum comentário nesse sentido… se assim já é difícil para o locatário, imagine a situação de o mesmo ter reformado todo imóvel comercial antes da pandemia e em razão desta ter que mantê-lo fechado em razão das medidas de isolamento…
Com certeza, Regina. Em situações de pandemia, sempre cabe às partes Locador e Locatário conversarem a respeito, colocar as cartas na mesa e encontrar uma solução boa para ambos. Nós como imobiliária, somos parceiros de nossos clientes. Casos como o seu que os clientes não ouderam funcionar o seu negócio durante ao lockdown, na maioria deles, houveram redução de aluguel ou somente cobrança das despesas do imóvel.
Muito bom o conteúdo e muito esclarecedor.
Obrigado, Silas!